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- 兄弟で相続した大阪市の実家を売りたい｜遺産分割から売却代金を分けるまでの流れ
兄弟で実家を相続したものの、誰も住む予定がない。空き家の管理に通うのも負担で、何から手をつければいいのかわからない。大阪市で不動産の売却・買取を手がける「だんらん住宅」には、こうしたご相談が毎年数多く寄せられます。
結論からお伝えすると、兄弟で相続した実家は「現金化して分ける」と早めに合意し、相続登記から売却・分配までを順番どおりに進めることが、揉めずに手放す近道です。
というのも、実家を共有名義のまま放置すると、売却のたびに全員の同意が必要になり、固定資産税や修繕費の負担割合をめぐって兄弟関係がこじれるケースが少なくないからです。さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、手続きを先延ばしにすること自体がリスクになりました。
たとえば当社が売却査定でお会いするご兄弟でも、「とりあえず共有で登記した」まま数年が経ち、一人が売却に反対して話が止まってしまった例があります。逆に、最初の話し合いで分け方と最低価格を決めていたご家族は、驚くほどスムーズに売却まで進んでいます。
この記事では、遺産分割の話し合いから相続登記、売却、代金の分配までの手順と、税金・費用の目安、兄弟間トラブルを避けるための注意点を、大阪市での手続きもふまえて整理しました。
目次
兄弟で相続した実家を売却する前に決めるべきこと
売却活動を始める前に、兄弟の間で「どう分けるか」「いくらなら売るか」「費用は誰が出すか」の3点を固めておく必要があります。ここが曖昧なまま不動産会社に相談しても、途中で意見が割れて手続きが止まってしまうからです。
実家の分け方を決める「遺産分割協議」の重要性
遺言書がない場合、実家を誰がどのように相続するかは、相続人全員による「遺産分割協議」で決めます。協議は全員の参加と合意が条件で、一人でも欠けると無効になります。
話し合いがまとまったら、内容を「遺産分割協議書」にまとめ、全員が署名と実印での押印をします。この書類は相続登記や売却、税金の申告でも使う大切な書類です。
不動産の分け方には、主に次の4つがあります。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 実家は兄、預金は弟のように財産ごとに分ける | 実家以外にも同程度の財産がある |
| 代償分割 | 実家を一人が相続し、他の兄弟に代償金を払う | 誰かが住み続けたい、資金に余裕がある |
| 換価分割 | 実家を売却し、代金を分ける | 誰も住む予定がない |
| 共有分割 | 兄弟の共有名義にする | 原則おすすめしない |
✓ポイント：遺産分割協議そのものに「3年以内に成立させなければならない」という期限はありません。協議がまとまらない場合でも、法務局で「相続人申告登記」をすれば、相続登記の基本的な申請義務を果たせる仕組みがあります。ただし、遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に内容に応じた登記が必要です。また、相続開始から10年を過ぎると、原則として生前贈与（特別受益）や介護などの貢献（寄与分）を考慮した分け方が難しくなるため、早めに話し合っておくほうが安心です。なお、相続人の一人が認知症などで遺産分割の内容を十分に判断できない状態にある場合は、判断能力の程度に応じて成年後見・保佐・補助といった制度の利用が必要になることがあります。
誰も住まない実家なら「換価分割」が有力な選択肢
誰も住む予定がない実家なら、売却して代金を分ける「換価分割」が有力な選択肢になります。現金であれば1円単位で分けられるため、不動産のまま分けるよりも公平感を保ちやすいからです。ただし、預金が多く現物分割で調整できる場合や、代償金を用意できる兄弟がいる場合など、ご家族の状況によっては別の分け方が合理的なこともあります。
換価分割では、登記の方法が2通りあります。
- 兄弟全員の共有名義で登記し、全員が売主となって売却する
- 代表者一人の名義で登記し、代表者が売却して代金を分配する
代表者方式は契約手続きが一人で済むため、兄弟が遠方に住んでいる場合に便利です。代表者一人の名義にしたことが換価のための便宜的なもので、事前に合意した内容どおりに売却代金を実際に分配するのであれば、通常は贈与税の問題は生じません。
✓ポイント：後から贈与と誤認されないよう、遺産分割協議書には「売却して代金を分ける換価分割であること」と「各自の取得割合」をはっきり書いておくことが大切です。協議書の文言は、司法書士や税理士に一度確認してもらうと安心できます。
最低売却価格と経費の負担割合をあらかじめすり合わせる
分け方が決まっても、「いくらまでなら値下げに応じるか」で意見が割れることはよくあります。売却活動が始まってからでは感情的になりやすいため、事前に決めておくことが大切です。
すり合わせておきたい項目は次のとおりです。
- 売り出し価格と、最低限これ以上は下げないという価格
- 値下げを判断するタイミング（例：3か月で反響がなければ見直す）
- 遺品整理・解体・測量などの費用を誰が立て替え、どう精算するか
- 売却が決まるまでの固定資産税や管理費の負担割合
「最低価格」「値下げの判断時期」「経費の精算方法」の3つを書面で残しておくことが、のちのトラブルを防ぐ最大の予防策になります。
大阪市で相続不動産を売却して代金を分けるまでの5つの手順
相続した実家の売却は、「登記→査定→媒介契約→売買契約・引き渡し→分配」の順で進みます。順番を飛ばすと売買契約が結べなかったり、分配で揉めたりする原因になるため、全体の流れを把握してから動くのが得策です。
| 手順 | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 1 | 相続登記（名義変更） | 1〜2か月 |
| 2 | 不動産会社に査定依頼 | 1〜2週間 |
| 3 | 媒介契約・売却活動 | 3〜6か月 |
| 4 | 売買契約・引き渡し | 1〜2か月 |
| 5 | 経費精算・代金の分配 | 引き渡し後すぐ |
手順1. 法務局で相続登記（名義変更）を完了させる
実家を売るには、まず亡くなった親から相続人へ名義を変える「相続登記」が欠かせません。登記簿上の名義が親のままでは、買主へ所有権を移すことができないからです。相続人申告登記は義務を果たすための簡易な手続きにすぎず、売却には別途、相続登記が必要になります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、施行前から不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までが期限です。2024年4月以降に相続による取得を知った場合は、その日から3年以内となります。
申請先は、実家の所在地を管轄する法務局です。主な必要書類は以下のとおりです。
- 亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
- 遺産分割協議書
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
手順2. 大阪市の相場に詳しい不動産会社に査定を依頼する
登記の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼します。兄弟で売却価格を判断するには、客観的な相場の数字が必要だからです。
大阪市は区ごとに相場の差が大きく、同じ市内でも北区・中央区・西区などの都心部と周辺の区では価格帯がまったく違います。さらに、古くからの住宅地には狭小地や接道条件の厳しい土地も多く、一般的な査定方法だけでは適正価格が出にくい物件もあります。
複数社に査定を依頼する際は、査定額の高さだけでなく「なぜその価格なのか」の根拠を説明できるかを比べることが大切です。査定書は兄弟全員で共有すると、価格への納得感が高まります。
手順3. 不動産会社と媒介契約を結び売却活動を始める
依頼する会社が決まったら、売却を正式に依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 種類 | 複数社への依頼 | 売却活動の報告 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 可能 | 義務なし |
兄弟で売却する場合は、窓口を1社に絞り、定期報告を受けられる専任系の契約が向いています。報告内容を兄弟全員に共有すれば、「勝手に話を進められている」という不信感も生まれにくくなります。
手順4. 買主と売買契約を締結し、実家の引き渡しを行う
購入希望者が見つかり条件がまとまったら、売買契約を結びます。共有名義の場合は売主全員の署名・押印が必要で、遠方の兄弟がいるときは事前に委任状を用意しておくと手続きが円滑です。
契約時に手付金を受け取り、残代金の決済と同時に鍵を渡して引き渡しが完了します。引き渡しまでに家財の撤去を済ませておく必要があるため、遺品整理のスケジュールも逆算して組んでおくことをおすすめします。
手順5. 売却経費を差し引き、残った代金を兄弟で正確に分配する
売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や登記費用、立て替えていた遺品整理費などを差し引いた残りを、協議で決めた割合で分配します。
分配の際は、誰が何をいくら負担したかを一覧表にまとめ、領収書と合わせて全員で確認する方法が確実です。売却代金の受取口座は、代表者の口座にいったん集めてから分配するのが一般的です。
✓ポイント：翌年の譲渡所得の確定申告で、各自がどの割合で申告するかは、売却時点までに代金の取得割合が決まっていたかどうかで扱いが変わります。あらかじめ分配割合を決めていればその割合で申告するのが原則ですが、売却時点で決まっていない場合は法定相続分で申告することになるケースがあります。最終的に分けた割合が、そのまま税務上の申告割合になるとは限らないため、代表者名義で売却する場合は売却前に税理士へ確認しておくと安心です。
実家の売却時に必ず把握しておくべき税金と費用
相続した実家の売却では、名義変更・売却・利益の3つの段階で費用や税金がかかります。あらかじめ全体像を把握しておくと、「思ったより手元に残らなかった」という事態を避けられます。
名義変更にかかる登録免許税と司法書士への報酬
相続登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4%です。評価額が2,000万円の実家なら8万円が目安になります。ただし、2027年3月31日までは、不動産の価額が100万円以下の土地など、一定の土地について免税措置が適用される場合があります。
手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。戸籍の収集や協議書の作成まで任せるかどうかで金額は変わるため、見積もりを取って比較するとよいでしょう。
売却成立時に発生する仲介手数料や印紙税などの諸経費
売却時には、主に次の費用が発生します。
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税（売却価格400万円超の場合の上限） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置適用時） |
| 抵当権抹消費用 | ローンが残っている場合に必要 |
| 測量費 | 境界が確定していない土地の場合 |
| 解体費・遺品整理費 | 物件の状態や方針による |
なお、売却価格が800万円以下の空き家などは、仲介手数料の上限が30万円（税別）まで認められる特例があります。
売却益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法
実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
取得費は、親が実家を購入したときの代金や建築費をもとに計算します。相続では親が取得した日と取得費を引き継げるため、親の購入時期によっては長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 同5年以下 | 39.63％ |
購入時の契約書が見つからない場合、取得費は売却価格の5％とみなされ、税額が大きくなりがちです。実家の売買契約書や建築時の領収書は、遺品整理の段階で必ず探しておくことをおすすめします。
大幅な節税に繋がる「空き家の3,000万円特別控除」とは
一定の条件を満たす実家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が使えます。適用期限は2027年12月31日までの売却です。
主な条件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された一戸建てで、マンションなどの区分所有建物ではない
- 原則として、相続の直前まで亡くなった親が一人で住んでいた（要介護認定等を受けて老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
- 相続してから売却するまで、人に貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりしていない
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 売却価格が1億円以下
- 耐震改修をするか、建物を取り壊して売却する（売却翌年の2月15日までに買主が実施する場合も可）
兄弟で相続した場合は、要件を満たせば相続人ごとに控除を受けられます。ただし、2024年1月以降の売却で相続人が3人以上いるときは、1人あたりの控除額が2,000万円になる点に注意が必要です。
✓ポイント：売却後に条件を満たしていなかったと気づいても取り返しがつきません。とくに「売却前に誰かが一時的に住んだ」「駐車場として貸した」といった使い方は対象外になる原因になるため、売り出し前の段階で税理士や不動産会社に適用できるかを確認しておくと確実です。
大阪市で空き家特例を使うなら区役所で「確認書」を申請する
空き家の3,000万円特別控除を受けるには、確定申告の際に、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を提出しなければなりません。大阪市の場合、申請先は市役所ではなく、売却した実家がある区の区役所です。
たとえば実家が北区にあれば北区役所、生野区にあれば生野区役所が窓口になります。区によって担当課が異なるうえ、窓口での相談は事前予約が必要とされています。申請を受け付けてから交付までには7〜10日程度かかるため、確定申告の時期から逆算して早めに準備することが大切です。
申請書の様式は、譲渡日や「家屋ごと売るのか」「取り壊してから土地を売るのか」「売却後に買主が耐震化・解体するのか」によって異なります。兄弟それぞれが特例を使う場合は、相続人ごとに申請が必要になる点も押さえておくとスムーズです。
相続税を払っている場合は「取得費加算の特例」とも比較する
相続税を納めた兄弟がいる場合は、「取得費加算の特例」も検討する価値があります。これは、相続した不動産を一定期間内に売却したとき、納めた相続税の一部を取得費に上乗せし、譲渡所得を小さくできる制度です。
対象となるのは、相続税が課税された人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合です。相続税の申告期限は相続開始から10か月以内のため、目安としては相続から3年10か月以内の売却が条件になります。
注意したいのは、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同じ実家について併用できないことです。どちらが有利かは、相続税額や売却益の大きさによって変わります。
✓ポイント：売却益が3,000万円前後に収まりそうなら空き家特例、相続税額が大きく空き家特例の要件を満たさない場合は取得費加算の特例、というように、両方の試算を並べて比べることが大切です。売却時期が特例の期限に関わるため、税理士への相談は売却活動を始める前に済ませておくことをおすすめします。
兄弟間での相続・売却トラブルを回避するための注意点
兄弟間のトラブルの多くは、「名義」「お金」「情報共有」のどれかが曖昧なことから起こります。事前にルールを決めて記録に残しておけば、大半は防ぐことが可能です。
共有名義で相続・売却を進めるには全員の同意が必須となる
共有名義の不動産を丸ごと売るには、共有者全員の同意が欠かせません。一人でも反対すれば売却はできず、話し合いが長引くほど建物の劣化も進みます。
自分の持分だけを売ることは法律上可能ですが、買い手は限られ、価格も相場より大きく下がるのが一般的です。共有のまま次の相続が起きると、甥や姪まで権利者が増え、さらに合意が難しくなります。こうした理由から、共有名義は「とりあえず」で選ぶものではないと考えておく必要があります。
遺品整理や測量費など「持ち出し費用」の精算ルールを明文化する
売却までには、遺品整理や庭木の伐採、境界の測量など、誰かが立て替えるお金が発生します。近くに住む兄弟が負担を背負いがちで、「自分ばかり手間もお金も出している」という不満が溜まりやすい部分です。
- 立て替えた費用は売却代金から優先して精算する
- 一定額以上の支出は事前に全員の了承を得る
- 領収書は共有フォルダなどで全員が見られるようにする
こうしたルールを協議書や覚書に書いておくと、分配の段階での行き違いを防げます。
住宅ローンが残っている実家を売却する場合の対処法
親が住宅ローンを組んでいた場合、まず団体信用生命保険（団信）に加入していたかを確認します。親が団信に加入しており、死亡が保険金の支払要件に該当する場合は、保険金によってローン残高が弁済されるのが一般的です。ただし、保険金は自動的に支払われるわけではなく、借入先の金融機関への連絡と請求手続きが必要になります。
ローンが完済されても、登記簿上の抵当権は自動では消えないため、抹消登記の手続きが欠かせません。
団信に加入していない場合や保険金が支払われない場合は、借入金も相続の対象になります。売却代金でローンを完済できるかを査定額と照らし合わせて判断し、不足する場合は金融機関との相談が必要です。借金が財産を大きく上回るなら、相続を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄を申し立てる選択肢もあります。
地元大阪市の不動産事情と相続に強い仲介会社をパートナーに選ぶ
相続した実家の売却は、不動産の知識だけでなく、登記や税金、兄弟間の調整まで含めた総合的な対応が求められます。そのため、相続案件の経験が豊富で、大阪市内の地域事情に詳しい不動産会社を選ぶことが成功の分かれ目です。
大阪市内には、昭和の時代に建てられた木造住宅や、再建築に制限がある土地、長屋なども少なくありません。こうした物件は、地域の買い手の動向を把握している会社であれば、買取や再販業者への紹介など、仲介以外の出口も含めて提案できます。
✓ポイント：不動産会社を選ぶときは、相続登記を依頼できる司法書士や、空き家特例・取得費加算の特例の相談ができる税理士と連携しているかも確認しておくと心強いです。窓口が一本化されていれば、兄弟それぞれが別々の専門家に問い合わせる手間も省けます。
手順とルールを守って相続した実家の円満な売却を
兄弟で相続した実家を揉めずに売るには、「分け方の合意」「相続登記」「価格と費用のルール決め」を売却活動の前に済ませておくことが何より大切です。そのうえで、査定から分配までを順番どおりに進め、空き家特例や取得費加算の特例も漏れなく比較すれば、手元に残るお金も兄弟の関係も守ることができます。
一方で、遺産分割の話し合いや共有名義の調整、税金の特例の判断、区役所での確認書の申請などは、ご家族だけで進めると迷いやすい部分でもあります。だんらん住宅は、大阪を中心に売却査定実績10年連続1,000件超（自社集計）の経験をもとに、大阪市の相続不動産の査定・売却・買取まで一貫してサポートしています。売主様向けの冊子「不動産売買で失敗しないための教科書」もご用意していますので、何から始めればよいか迷ったときは、まずはお気軽にご相談ください。
監修者情報
だんらん住宅
代表 山本 達也
